O crédito imobiliário vive o melhor momento de sua história no Brasil. Instituições financeiras, entidades de classe e o próprio Banco Central (BC) preveem que em pouco mais de quatro anos o volume emprestado para a compra de casas, apartamentos e espaços comerciais deve dobrar. No período, alcançará uma participação entre 10% e 12% do PIB, ante os atuais 6%. Apesar desse considerável incentivo, muitas dúvidas pairam sobre a valorização das propriedades. Especialistas ainda debatem a existência ou não de uma bolha no setor. Enquanto uns argumentam ter havido uma forte alta de preços não sustentada, proveniente de especulação, outros ponderam que a demanda reprimida, os recursos à disposição e a mais baixa taxa de juros desde 1996, data de criação da Selic, sustentam um novo patamar de valores.
O consumidor, em meio às avaliações conflitantes, assusta-se com a escalada de preços, as notícias de crise, a desaceleração da economia e a possibilidade de perda de valor dos imóveis, tanto em caso de estouro de uma eventual bolha, quanto por uma piora do cenário externo. Por outro lado, a queda da taxa Selic e a consequente diminuição dos retornos na renda fixa têm levado investidores a olhar com certa avidez para ativos imobiliários. Ao mesmo tempo, as condições atuais de crédito para o setor com juros baixos e prazos alongados, de até 35 anos dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação, estimulam as pessoas a trocar o aluguel pela casa própria. Mas, afinal, o que acontece com o mercado?
De um modo geral, a demanda continua crescente, impactada por fatores positivos, como renda em alta, baixo desemprego, ampliação da classe média e mais recursos para financiamentos.
Para se ter uma idéia em 2012, o crédito imobiliário deve evoluir entre 15% e 20%. Comparado aos aumentos acima de 40% ao ano desde 2009, o resultado parece indicar um arrefecimento. A taxa menor reflete a queda de lançamentos em meio a uma “arrumação de casa” de grandes incorporadoras, que cresceram de forma muito rápida. A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), vê, nos próximos anos, uma retomada da aceleração nos financiamentos para o setor.
Os números do mercado mostram que há muito ainda a ser conquistado.
A Caixa Econômica Federal calcula uma demanda total de 9,3 milhões de unidades. O número inclui o déficit habitacional, que soma falta de moradias e edificações inadequadas, estimado pelo Ministério das Cidades em 6,3 milhões de unidades, e o potencial de consumo acrescentado pelas mudanças demográficas e socioeconômicas. Isso apenas no segmento residencial.
Comparar essa estimativa com o número de lançamentos da indústria da construção em 2011 pode fornecer uma ideia do que representa essa demanda potencial. No ano passado incorporadoras colocaram no mercado 214 mil unidades, número que inclui residências, espaços comerciais e o segmento hoteleiro. Somadas a 264 mil unidades – a média anual das entregas do programa Minha Casa, Minha Vida –, resultam em apenas 5,1% da necessidade total calculada pela Caixa.
Um estudo sobre potencialidades do mercado imobiliário brasileiro, realizado pela consultoria Ernst Young & Terco, revela que até 2030 cerca de 2,5 milhões de novas famílias surgirão por ano no Brasil. Tanto para suprir o crescimento da demanda quanto reduzir o déficit habitacional, o relatório estima a necessidade de construção de 1,745 milhão de novas residências por ano, ou seja, triplicar o atual nível de entrega de casas e apartamentos.
Sendo assim o volume de lançamentos, embora tenha atingido patamares recordes nos últimos anos, tem conseguido suprir apenas o crescimento do mercado. Uma constatação disso é que a procura vem se mantendo constante, mesmo com o aumento do valor dos imóveis e na quantidade de novos projetos.
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