MERCADO IMOBILIÁRIO

Rentabilidade atrai investidores.

Aluguéis oferecem taxas atrativas na comparação com aplicações tradicionais do mercado

O último trimestre vai concentrar 45% de todos os lançamentos imobiliários a serem realizados em 2012, de acordo com dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi). Uma oportunidade que está atraindo, segundo os agentes do mercado, muitos compradores em busca de alternativas de investimento e boas ofertas, com financiamento facilitado.

"As pessoas voltaram a comprar imóveis para alugar", diz o presidente da Ademi e da construtora Concal, José Conde Caldas. Contribui para isso o movimento de juros em queda, que desfavorece as aplicações tradicionais do mercado financeiro, com rentabilidade na faixa dos 0,5%, na comparação com os índices de valorização imobiliária ou de locação, que podem chegar a mais de 1% ao mês.

De acordo com o presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcelos,"o mercado se beneficia dos financiamentos a custos mais baixos, da redução das taxas de juros, da implantação das UPPs, dos jogos olímpicos de 2016, da Copa do Mundo de 2014. Vivemos uma nova atmosfera", diz.

Na imobiliária Fernandez Mera, segundo seu diretor-executivo, Samuel Schvaitzer, os lançamentos do último trimestre representam 65% (ou R$ 1,3 bilhão) de todos programados para o ano. Ele destaca, em novembro, a terceira fase do Brookfield Place, reunindo espaços residenciais e comerciais, na Avenida Abelardo Bueno, na Barra da Tijuca, com valor geral de vendas de R$ 500 milhões.

Para facilitar as negociações, há oferta farta de crédito. "Os agentes financeiros estão nos procurando, e sempre com taxas menores", afirma Caldas. Uma consequência direta, na avaliação dele, da agressividade das taxas praticadas pela Caixa Econômica Federal (CEF), de até 8,5%, em contratos com prazos de 30 anos.

Diversificação - O aquecimento do mercado imobiliário oferece, ainda, opções diversificadas de in-vestimentos. Desde 2005, já existe a alternativa de aplicações em fundos lastreados na locação de galpões, salas comerciais, lajes corporativas. Além dos fundos de locação, que chegam a oferecer retomo de 9% a 12% ao ano, também operam no mercado os fundos de incorporação, em que os gestores compram o terreno e lançam os projetos. Com um componente de risco maior, podem render até 20% ou 25% ao ano. Alguns bancos já oferecem aplicações em fundos lastreados em imóveis a clientes especiais. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma forma de os pequenos investidores compartilharem grandes empreendimentos. No primeiro semestre, alguns desses fundos chegaram a apresentar rentabilidade de até 40%.

Oportunidades se multiplicam

Segundo o diretor da Even, Fábio Terepins, o Centro vive procura intensa por indústrias do setor de óleo e gás, ávidas por empreendimentos modernos. Na Lapa, ele estima o valor do aluguel, em média, de R$ 110,00 a R$ 170,00 o metro quadrado. "A rentabilidade mensal média na locação é de 0,5% a 0,8%, mais a correção anual da inflação. Será uma grande opção para o investidor." A empresa fará dois lançamentos de salas comerciais no Centro até dezembro, além de um residencial no Recreio, que, juntos, somam um potencial de vendas de R$ 200 milhões.

Mesmo na operação estrita de compra e venda, Caldas estima uma valorização média da ordem de 20% a 25% ao ano nos preços cobrados por metro quadrado.

Nos bairros de Botafogo e Tijuca, aponta índices ainda maiores. "Botafogo é o último reduto da Zona Sul e está sendo redescoberto. Veremos lá muitos lançamentos e retrofits. "O executivo calcula 400 unidades a serem anunciadas em Botafogo, 96 delas em empreendimento da própria Concal, residencial com quatro lojas comerciais. Em outra ponta, o Recreio, para o diretor da Even, será o caminho natural para a expansão residencial da cidade. "Há espaço para criar condomínios fechados, perto da praia e com ótima infraestrutura", acredita Terepins.

De um modo geral, o presidente da Ademi estima que a demanda por imóveis na cidade ultrapasse em cerca de 30% a oferta. O diretor da imobiliária Brasil Brokers, Ariovaldo Rocha Filho, analisa que,"com a rentabilidade da poupança de 0,45% ou dos fundos DI, de 0,55%, o comprador entende que o imóvel é um investimento de raiz." Até dezembro, vai comercializar mais cinco lançamentos.

A retomada do fim do ano parece sinalizar um volta do mercado ao ritmo de 2011, quando foram anunciadas 25 mil novas unidades. Este total deve ser atingido novamente em 2013, segundo as estimativas do presidente da Ademi. Terepins, da Even, adianta que já conta com terrenos para mais de 1,5 mil unidades, a serem trabalhadas ao longo dos próximos dois anos.

Financiamentos facilitados

Grande parte dos empreendimentos anunciados há dois anos, quando houve um movimento atípico da construção civil na cidade, começa a ser entregue. Com isso, cresce a oferta de financiamento imobiliário e melhoram as condições de contratação.

Segundo Bruno Teodoro, diretor da Estrutura Consultoria, correspondente imobiliário da Caixa Econômica Federal (CEF) e de outros bancos, houve um aumento de 100% nos negócios em 2011, em comparação a 2010; e, este ano, a expectativa é de crescer mais 40%, com o fechamento de 4.200 contratos. Além da oferta maior de unidades, ele destaca os incentivos governamentais para aquisição de imóveis populares, como o programa Minha Casa Minha Vida. "Os bancos privados descobriram esse nicho de mercado, em que apenas atuavam as instituições públicas", diz.

As taxas de juros acompanham o acirramento da concorrência e caem: no ano passado, de acordo com Teodoro, variavam de 11% a 11,5%; hoje, situam-se, em média, entre 9,5% e 10%. "Na CEF, um financiamento até R$ 500 mil pode ter juros de 7,6%. "Há também modelos em que o banco financia o próprio empreendimento, com o compromisso da incorporadora de indicá-lo aos compradores do imóvel nas operações de crédito. A maior demanda por financiamento, de acordo com o executivo da consultoria, está, em primeiro lugar, nos contratos de até R$ 170 mil (Minha Casa Minha Vida); depois, na faixa de até R$ 300 mil. E principalmente para projetos na Zona Oeste.